Realitné fondy sú medzi slovenskými investormi pomerne obľúbené. Podľa údajov Slovenskej asociácie správcovských spoločností mali slovenskí investori ku koncu augusta v realitných fondoch takmer miliardu eur, čo predstavuje 15-percentný podiel na ich investíciách v podielových fondoch. V realitných fondoch majú Slováci dokonca viac peňazí, ako v akciových alebo peňažných fondoch. Za posledný rok boli realitné fondy dokonca druhým najpredávanejších typom podielových fondov. Aké sú dôvody?
Budeme sa opakovať – za úspechom vysokých prítokov peňazí do realitných fondov je najmä ich minulá ,,stabilná“ výkonnosť. Svoje zohráva aj fakt, že reality ako ,,investícia“ sú veľkou mediálnou témou posledného roka a investori (no niekedy aj finanční poradcovia) sú presvedčení, že cez realitný fond slušne zarobia. Aj tu ale platí, že nič nie je zadarmo. Investícia do realitného fondu totiž nemusí byť veľmi likvidná. Napríklad po vypuknutí finančnej krízy v roku 2008 boli mnohé realitné fondy vystavené takej vysokej miere odchodov investorov, že ich vyplatenie trvalo aj viac než tri roky. Je to spôsobené tým, že predaj nehnuteľnosti môže nejaký čas trvať. V tejto situácii majú realitné fondy právo, v súlade so zákonom, obmedziť vyplácanie odchádzajúcich podielnikov. S nelikviditou investícií v realitnom fonde súvisí aj ich ďalšia špecifickosť. Realitné fondy investujú priamo do nehnuteľností, a to prostredníctvom osobitných spoločností, ktoré sú vlastníkmi budov a pozemkov. Ocenenie týchto spoločností nie je generované trhom, ale administratívne – znalcami. Ich trhová cena teda môže byť úplne iná. V čase ,,boomu“ na trhu to nemusí byť problém, keď ale začnú úrokové sadzby rásť, alebo na realitnom trhu praskne bublina, pokles realitného fondu môže byť výrazný (viď takmer 10 % pokles hodnoty realitného fondu Tatra Asset Management v roku 2009).
Alternatívou k realitným fondom, ktoré investujú priamo do nehnuteľností, sú akciové fondy. Tieto investujú do akcií spoločností podnikajúcich v oblasti nehnuteľností alebo realitných fondov. Porovnanie výkonnosti oboch typov realitných fondov hovorí jasne v prospech akciových realitných fondov. Hoci sa vyznačujú vyšším kolísaním hodnoty svojej investície, táto investícia je odmeňovaná vyšším výnosom.
Zdroj: Bloomberg Financial Services, stránky správcovských spoločností, www.citywireselector.com. Údaje sú k 31.8.2016.
Z porovnania je zrejmé, že akciové realitné fondy majú podstatne lepšiu výkonnosť, ako klasické realitné fondy investujúce priamo do nehnuteľností. Tie sa síce vyznačujú nižšou volatilitou, tá však nemusí vždy odrážať skutočnú situáciu (a teda volatilitu) na trhu. Kým medzi špeciálnymi fondmi nehnuteľností v zásade kraľuje fond od HB Reavis, ktorý investuje v rámci regiónu strednej a východnej Európy, medzi akciovými realitnými fondmi je najlepšou voľbou indexový fond. Z nášho pohľadu je to indexový fond od Deutsche Bank – db x-trackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate, ktorý figuruje v zozname Across Private Investments najlepších indexových fondov CRÈME DE LA CRÈME. Okrem výborného kopírovania sledovaného indexu je výnos z investovania do fondu oslobodený od dane z príjmov fyzických osôb, ak doba medzi predajom a nákupom presiahne jeden rok. V čistom zhodnotení investície, ktoré investora zaujíma najviac, sa už ostatné realitné fondy pozerajú tomuto indexovému fondu z úctivej diaľky na chrbát.
