Kvalitné komerčné nehnuteľnosti (kancelárie, nákupné centrá, logistické areály) by zo stredno- a dlhodobého pohľadu mali byť schopné poraziť infláciu. Investovanie do nich však – okrem nie malých prostriedkov (rádovo sú to milióny eur) – vyžaduje aj isté vedomosti a zručnosti, s ktorými bežný investor nemusí vždy disponovať. Ide napríklad o znalosti o relevantnom nájomnom trhu, schopnosť spravovať budovu po technickej stránke, v prípade obchodného centra o správny mix nájomcov a podobne.
Vyššie riziko aj výnosy
Alternatívou priamemu investovaniu do komerčných nehnuteľností je investovanie cez realitný fond. Združuje peniaze od investorov, pričom ich minimálna investícia je zvyčajne podstatne nižšia, než pri iných formách investovania do nehnuteľností. Aj realitné fondy však môžu mať rôznu stratégiu, ktorá by mala investorom priniesť primeraný výnos.
Do nehnuteľností môžu fondy investovať v rôznych časoch jej životného cyklu a pritom používať rôzny pomer vlastného kapitálu a dlhu. Na najrizikovejšej časti spektra je investovanie do developerských projektov formou investície fondu do kapitálu alebo podriadeného dlhu, ktorý sa použije na akvizíciu pozemku a výstavbu nehnuteľnosti. Takto investujúci fond berie na seba všetky riziká spojené s developovaním nehnuteľností a mal by pre investorov priniesť výnos vysoko prekračujúci 15 – 20 % p.a.
Na opačnom, najmenej rizikovom konci možných stratégií, je investovanie kapitálu fondu do dokončených, prenajatých komerčných nehnuteľností, produkujúcich stabilné nájomné a cash flow. Takýto fond, investujúci do kvalitných kancelárií a nákupných centier v rámci stredoeurópskeho regiónu, by mal pri použití bankového financovania na úrovni približne 60 % z hodnoty nehnuteľnosti, dosahovať pri stabilnej cene podkladových aktív výnos okolo 9 -10 % p.a.
Stabilné výnosy vo fonde spravovanom HB Reavis
V rámci fondov, ktoré sú dostupné na Slovensku privátnou ponukou kvalifikovaným investorom, používa takúto stratégiu Stredoeurópsky realitný fond spravovaný HB Reavis Investment Management. Fond investuje len do dokončených a prenajatých nehnuteľností v rámci Slovenska, Českej Republiky, Poľska a Maďarska, pričom nájomné zmluvy sú denominované v eurách a prevažne indexované k inflácii. To znamená, že spravidla každý rok sa nájomné upravuje o výšku inflácie, čo zabezpečuje zachovanie výnosnosti aj v prípade náhleho inflačného výkyvu. Pri správe nehnuteľností vo svojom portfóliu využíva tento fond synergie so skupinou HB Reavis. To sa pozitívne prejavuje na prenajatosti celého portfólia na úrovni nad 99 %. Takáto prenajatosť sa následne odráža na stabilných výnosoch fondu počas celej, takmer 6-ročnej histórie fondu.
HB REAVIS STREDOEURÓPSKY REALITNÝ FOND
Výkonnosť (po success fee) a dividendy
Peter Grančič,
člen predstavenstva HB Reavis Investment management, S.á.r.l.
