V uplynulom roku vzrástli ceny bytov na Slovensku o viac než 10 %. Za posledné tri roky sa priemerná cena bytov zvýšila o 20 %, kým priemerná nominálna mzda len o 10 % pri zápornej inflácii -1 %. Ak bude tento vývoj pokračovať, realitná bublina je tu čo nevidieť. A na to, aby praskla, bude stačiť už len málo. Čierny Peter potom zostane v rukách investorov, ktorí investujú na základe takýchto „pekných” grafov…
Najväčší nárast ceny zaznamenali vlani 1-izbové byty, ktorých cena sa zvýšila v priemere o 13,7 %. Ceny 4-izbových bytov sa na konci roka 2016 dostali na cenovú úroveň realitnej bubliny v roku 2008 a ceny 5-izbových bytov ju dokonca prekonali.
V Bratislave je voľných 5-tisíc bytov
Ak sa pozrieme na Bratislavu, tak tu je vývoj ešte dynamickejší. Ceny novostavieb prekonali v Bratislave ku koncu minulého roka hranicu 2 500 EUR/m2 s DPH, čo predstavuje viac ako 20-percentný rast ceny za posledné dva roky. Ceny starších bytov sa dostali len približne 17 % pod cenu novostavieb, čo je vzhľadom na panelákový charakter väčšiny starších bytov nebezpečne malý rozdiel.
V Bratislave je aktuálne voľných takmer 5-tisíc bytov v novostavbách, za rok sa ich počet zvýšil o 1,5-tisíca. Toto číslo predstavuje viac než ročnú zásobu bytov, keďže v hlavnom meste sa ročne predáva približne 4-tisíc novopostavených bytov (v roku 2016 to bolo približne 4,5-tisíca bytov). Sprísňovanie hypotekárnej úverovej politiky bánk, ako aj zvyšovanie hypotekárnych úrokových sadzieb môže oslabiť dopyt po bytoch tak, že sa nedá vylúčiť podobný vývoj cien bytov ako v rokoch 2008 až 2009. Ceny bytov na Slovensku sa vtedy za 1,5 roka prepadli o 15 %.
Ľahšie predáte časť akcií, ako „kúsok” bytu
S investovaním do nehnuteľností sa spája niekoľko mýtov, téme sme sa venovali v tomto článku (http://www.across.sk/home_page/mohlo-by-vas-zaujimat-home_page/4-myty-o-investovani-do-nehnutelnosti/). Za posledných 13 rokov dokázali ceny bytov na Slovensku prekonať infláciu len o 2,5 % a podobné čísla potvrdzujú aj dlhodobé štatistiky z vyspelých trhov. Za rovnaké obdobie dokázali napríklad americké akcie, a to aj napriek finančnej kríze 2008 – 2009, zhodnotiť peniaze investorov viac než dvojnásobne.
S investíciou do nehnuteľností je spojené riziko, ktoré je porovnateľné s mierou rizika dlhodobých dlhopisov (30 rokov a viac). Tomuto riziku zodpovedá výnos, ktorý výrazne zaostáva za investíciami do akcií. Keďže na Slovensku vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva, deväť z desiatich Slovákov, likvidnosť tejto investície je pomerne slabá. Čo sa naopak nedá povedať o finančnom portfóliu, ktoré je – v porovnaní s investíciou do nehnuteľností – navyše „deliteľné” (časť nehnuteľnosti, napríklad izba sa nedá predať len tak). Keď sa pozrieme na podiel investícií do nehnuteľností u dolárových milionárov, dosahujú približne 20 %. Ak je podiel nehnuteľností v portfóliu investora vyšší, treba začať uvažovať o predaji. Správny čas na predaj bytov na Slovensku prichádza …
Maroš Ďurik
CEO, Across Private Investments
