Dohodnúť stretnutie
Je výhodnejšie byt vlastniť, alebo si ho prenajímať?
01. 11. 2016 Čas čítania: 5 min

Deväť z desiatich Slovákov vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva. V Európe je väčší pomer už len v Rumunsku. Napríklad v Nemecku alebo Rakúsku je to zhruba pol na pol. Prečo je to tak?

Na Slovensku je motív pomerne jasný – vlastnú strechu nad hlavou považujú Slováci za jednu z najväčších istôt. A istoty ako vieme, u nás dokonca vyhrávajú aj parlamentné voľby… Aj pracovný trh zatiaľ praje tejto našej mentalite, keďže Slováci nie sú nútení a zvyknutí za prácou cestovať. Vlastná nehnuteľnosť nepredstavuje zbytočnú príťaž. Neprehliadnuteľný je tiež emocionálny rozmer, ktorý človeku dáva nehnuteľnosť – jednoducho vlastná tehla je viac ako výnosné investičné portfólio. Pozrime sa však na fakty bez emócií.

V jednom projekte v Karlovej Vsi v Bratislave sa predáva 4-izbový byt s parkovacím miestom za približne 250-tisíc eur. Vo vedľajšom objekte od toho istého developera je na prenájom podobný byt za 800 EUR mesačne. Čo bude výhodnejšie, byt si kúpiť alebo si ho prenajímať?

Povedzme, že na kúpu bytu použijeme vlastné zdroje (30 % z ceny bytu) a zvyšok budeme financovať 25-ročnou hypotékou s úrokovou sadzbou 1,5 % p.a. Výška splátky hypotéky potom predstavuje 700 eur mesačne. K tomuto výdavku potrebujeme pripočítať náklady spojené s hypotékou (poistenie neschopnosti splácať hypotéku) a náklady spojené s vlastníctvom bytu (opravy, údržba, poistenie, daň z nehnuteľnosti a iné), čo odhadom môže predstavovať ďalších približne 100 eur mesačne. Môžeme teda konštatovať, že priemerné mesačné výdavky majiteľa a nájomcu bytu sú rovnaké. Ak berieme do úvahy fakt, že za posledných desať rokov ceny nehnuteľností na Slovensku rástli približne o 1 % ročne rýchlejšie ako inflácia, tak po dvadsiatich piatich rokoch bude mať „investícia” do vlastného bytu hodnotu približne 320-tisíc eur.

Nájomca bytu nemusí vlastné peniaze viazať, ale môže ich investovať (75-tisíc eur s horizontom 25 rokov). Na výber má niekoľko možností – od investovania na akciovom trhu až po podnikanie. Na to, aby po dvadsiatich piatich rokoch prekonal hodnotu 320-tisíc eur (hodnota vyššie spomínaného bytu), musí svoje investičné portfólio zhodnotiť minimálne o 6 % p.a. nad infláciu. Takéto zhodnotenie zodpovedá napríklad dlhodobým reálnym výnosom na akciovom trhu.

Toto porovnanie je pomerne zjednodušené. Ilustruje však skutočnosť, že vlastniť nehnuteľnosť, v ktorej bývame, nemusí byť vždy z finančného hľadiska najlepšia možnosť. Náklady spojené s vlastníctvom bytu budú v horizonte dvadsiatich piatich rokov určite vyššie ako 100 eur mesačne. A to ešte nehovoríme o rozdielnej likvidite napríklad investičného portfólia a 25-ročného bytu postaveného počas slovenskej developerskej „horúčky” v posledných rokoch.

Vo vyspelých krajinách – dáva nájom nehnuteľnosti človeku nezávislosť a flexibilitu nielen z pohľadu väčšej mobility, ale aj z pohľadu životného cyklu – deti vyrastú, postavia sa na vlastné nohy a platiť hypotéku za prázdne izby nie je veľmi efektívne. Spoločným menovateľom postkomunistických krajín je takzvané kupovanie pasív. Bohatí sa cítime, keď vlastníme výborné auto, veľký dom, apartmán pri mori, víkendový domček na horách… V konečnom dôsledku nám takéto „investície” (okrem emocionálnej roviny) nič neprinášajú. Práve naopak – stoja nás len ďalšie peniaze. Výsledkom je potom fakt, že Slováci patria medzi najzadlženejších a súčasne najchudobnejších obyvateľov Európskej únie. Kým priemerný majetok na dospelého obyvateľa predstavoval v roku 2015 napríklad v Nemecku 178-tisíc dolárov, v Česku takmer 42-tisíc dolárov, na Slovensku to bolo len 24-tisíc dolárov (zdroj: Credit Suisse’s Global Wealth Databook 2015).

Súčasný developerský boom na Slovensku má ale jednu veľkú výhodu. Zväčšuje sa trh nájomných bytov, čo bude mať za následok pokles cien prenájmov. Napríklad vo Viedni je priemerné nájomné za byt len o tretinu vyššie, než za porovnateľný byt v Bratislave, hoci priemerná cena bytu vo Viedni je až o 100 % vyššia než v Bratislave, čo súvisí s rozvinutejším trhom nájomných bytov. Prenájom bytu z pohľadu nájomcu bude teda perspektívne aj na Slovensku ešte výhodnejší ako jej vlastníctvo.

Autor:
Maroš Ďurik

Chief Executive Officer
Maroš pôsobí na kapitálovom trhu od roku 1996. V Across Private Investments pracoval v rokoch 2005 až 2008 a opätovne v skupine pôsobí od roku 2014. V roku 2016 sa stal CEO Across Private Investments, naďalej sa venuje aj investičnému poradenstvu a produktovému manažmentu.