Realitný trh je na Slovensku jednou z kľúčových investičných oblastí, kedže Slováci a Slovenky radi siahajú po investíciách, ktoré si tak povediac „môžu chytiť“. Ak sa pozrieme na percento obyvateľov Slovenska, ktorí dnes bývajú vo vlastnom alebo vlastnia nehnuteľnosť, sme premianti v rámci celej Európy (viď Graf 1).
Akcie či dlhopisy sú pre nich častokrát príliš abstraktné, čo je skôr na škodu. Zo skúseností vieme, že najlepšie výsledky dosahujú práve diverzifikové portfóliá, kde by reality mali tvoriť len určitú časť majetku investora.
Graf 1: Percento obyvateľstva žijúce vo vlastnej (vlastnenej) nehnuteľnosti, zdroj: Eurostat
Akú nákupnú stratégiu pri nehnuteľnostiach zvoliť?
Po poslednom inflačnom šoku musela ECB razantne zasiahnuť rastom úrokových sadzieb, čo sa negatívne odrazilo na financovaní bývania či nákupe investičných bytov. Trh s realitami na Slovensku zaznamenal korekciu, ktorú pozorujeme aj na cenovom indexe. No percentuálny pokles nebol ani zďaleka tak obrovský, ako si mnohí mysleli. Skôr môžeme hovoriť o miernej cenovej korekcii.
Graf 2: Vývoj cenového indexu v Slovenskej republike, zdroj: Tradingeconomics.com
Posledný štvrťrok 2023 už naznačuje mierny obrat a zvýšenie obchodnej aktivity. Potvrdila nám to aj Alexandra Novák, prezidentka Združenia realitných kancelárií Slovenska (ZRKS): „ Realitné kancelárie združené v ZRKS hlásia z celého Slovenska oživenie dopytu. V Bratislavskom kraji je to cítiť najviac. Záujemcovia dlhodobo vyčkávali s kúpou a na základe publikovaných informácií očakávali výraznejší pokles cien nehnuteľností. Pokles cien nehnuteľností sa však už v dnešnej dobe výrazne spomalil alebo sa dokonca zastavil. A cítiť, že ľudia začínajú ustupujú zo stratégie – počkám, kým bude lacnejšie.“
Obrázok 1 – Zmeny realizačných cien nehnuteľností v SR, zdroj: Štatistický úrad
Posledný kvartál 2023 potvrdil, že vo viacerých regiónoch Slovenska došlo dokonca k medzikvartálnemu rastu realizačných cien nehnuteností (viď Obr.1). Nejednalo sa teda len o zmenu v ponukových cenách.
Jedným z dôvodov, prečo sa tak deje, je očakávaný pokles úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky, ktorá by v tomto roku mala znížiť sadzby trikrát o 0,25 %. Zníženie sadzieb povedie k lacnejším hypotékam a tí, čo kupujú dnes, si budú môcť v budúcnosti refinancovať za nižšie sadzby. Cena ich nehnuteľností však bude trhom tlačená nahor, pretože sadzby budú postupne klesať a realitný trh sa ešte viac rozhýbe.
Graf 3: Očakávaný vývoj úrokových sadzieb ECB, zdroj: Bloomberg
Aké typy nákupov na realitnom trhu dnes robíme na Slovensku?
Prezidentka ZRKS Alexandra Novák vysvetľuje: „Za posledné obdobie roku 2023 išlo najmä o „hotovostné“ nákupy, ale od začiatku roka 2024 sa rozbehli aj „hypotekárne“ kúpy . Ľudia potrebujú bývať, takže aj tí, čo dlhodobo čakali, že ceny nehnuteľností budú klesať, čakať stále nemôžu a začali konať.“
A. Novák doplnila, že niektorí kupujúci očakávali pokles až o 25 %, čo sa však neudialo. A aj pod vplyvom informácií ako pokles inflácie a úrokových sadzieb plus očakávaného rastu cien nehnuteľností si uvedomujú, že ideálny čas na nákup nehnuteľnosti je vtedy, keď si môžu na realitnom trhu vyberať. Čo je práve súčasné obdobie.
ZRKS má tiež dáta, či prevažujú kúpy na bývanie alebo investičné byty. Podľa dostupných informácií dnes prevažuje kúpa realít na vlastné bývanie. V oblasti investičných nehnuteľností sú preferované najmä tie, ktoré spadajú do cenovej hladiny 100 – 150 000 eur. Čo sú väčšinou 1 až 1,5 izbové byty v dobrých lokalitách, ktoré sú určené na prenájom.
Pre investičné byty je kľúčová lokalita (teda dostupnosť a občianska vybavenosť v blízkosti), od ktorej závisí potenciál rastu ceny investície, ale aj pomer cena investície verzus výnos z nájmu. „V období nízkych úrokových sadzieb bol najväčší dopyt po dvojizbových bytoch s cieľom následne byt prenajať. Pri dnešných cenách úverov v porovnaní s rastúcimi cenami nájmov však nemajú investori pokryté náklady, a preto hľadajú vhodnejšie formy investovania. Investori teraz zvažujú prenájom formou krátkodobou formou, napríklad cez platformu AirBnb, aby z investovaných zdrojov získali čo najvyšší výnos,“ uzatvára Alexandra Novák, prezidentka ZRKS.
Aké nehnuteľnosti má aktuálne v portfóliu Across?
Projekt Kerling ponúka bývanie len 500 metrov od centra Banskej Štiavnice s kompletnou občianskou vybavenosťou v pešej dostupnosti. Výmery bytov v ponuke sú od 35 do 106 m2 a predávajú sa v štandarde. Cena za byt začína od 135 000 eur. Výstavba ide podľa naplánovaného harmonogramu, kolaudácia je naplánovaná na koniec roka 2024.
Projekt Rakyta v Devínskej Novej Vsi – lokalita ponúka bohatú občiansku vybavenosť, čo ocenia najmä mladé rodiny. Ponúka na výber z viac ako 300 jeden až štvorizbových bytov, ktoré majú vo svojom štandarde elektrické podlahové kúrenie, priestranné balkóny či terasy, obľúbené predzáhradky, kvalitné povrchové materiály ale aj dizajnové kúpeľne. Začiatok výstavby je naplánovaný v prvej polovici 2024.
Apartmány Zelená Punta, Chorvátsko – sa nachádzajú na chorvátskom ostrove Ugljan. Rezort ponúka na predaj kompletne zrekonštruované komfortné dvojizbové, trojizbové a štvorizbové apartmány v štyroch apartmánových domoch. Súčasťou developmentu sú aj športoviská, voľnočasové atrakcie a veľkokapacitný parkovací dom. Pre majiteľov apartmánov v rezorte bude zabezpečený nielen manažment a správa apartmánov, ale aj množstvo výhod v rámci benefitov pre majiteľov.
Ak máte záujem o viac informácií o daných projektoch, prosím kontaktujte svojho investičného konzultanta alebo nám zanechajte kontakt a my sa vám ozveme.
