Ak má investor aj akcie a k tomu investičný byt, je to ideálny variant.
Ak ste boli teraz v banke, viete, že pri 90 %-nej hypotéke sa úroky pohybujú na úrovni okolo 3 %. Pri 80 %-nom financovaní viete dostať sadzbu okolo 2,3 %. Za posledný rok sadzby poskočili nahor o 2 %. Dôvodom je politika centrálnej banky. Tá sa snaží bojovať s infláciou a hlavným nástrojom je rast úrokových sadzieb, ktoré sa premietajú na medzibankový trh a do všetkých úverov – spotrebných, na hypotéky, ale aj pre podnikateľov. Odhady slovenských bánk hovoria, že sadzby by sa na hypotékach mohli dostať na 4 – 5 % do konca roka 2023.
Dopyt tak mierne ochladne hlavne v prípade nízkopríjmového obyvateľstva, ktoré sa na hypotéku nekvalifikuje. Môže to čiastočne zvýšiť dopyt po nájomných bytoch. Veľmi prekvapení budú aj tí, ktorým skončí fixácia hypotéky. Ak tak nespravili v poslednom polroku, musia rátať s výrazne navýšenými splátkami. Banky reportovali, že žiadosti o nové fixácie v posledných kvartáloch boli rekordné.
Aký dopad bude mať navýšenie sadzieb v praxi?
Je nevyhnutné si uvedomiť, že na každých 100 000 eur dlhu je rast sadzieb o 2 % navýšením mesačnej splátky približne o 100 eur. Ak ste mali hypotéku fixovanú s úrokom 1 % a máte ju vo výške 100 000 eur, budete dnes fixovať na 3 % a mesačne zaplatíte o 100 eur viac ako doteraz. Ak ste mali 200-tisícovú hypotéku fixovanú s úrokom 1 % a dnes budete fixovať na 3 %, splátka vám narastie o 200 eur oproti pôvodnej. Ak 300-tisícovú o 300 eur atď.
Časť nových kupcov sa na hypotéku nekvalifikuje a časť starých bude preúverovaná po novej fixácii. To zákonite povedie k ochladeniu časti dopytu. Týka sa to hlavne kupcov a investorov s 90%-nou hypotékou. V prípade 80%- nej je sadzba nižšia, a teda aj navýšenie splátky bude nižšie. Tam až také problémy neočakávame, pretože je to skupina obyvateľstva, ktorá je schopná tvoriť vyššie finančné úspory a získajú sadzbu, ktorá bude stále prijateľná.
Čo bude s cenami bytov?
Masívny cenový pokles nás nečaká. Maximálny pokles cien realít bol na Slovensku v roku 2008-2009 a to do 20 %. Ak nám narastie nezamestnanosť a ľudia s 90 % alebo 100 %-nou hypotékou sa dostanú do problémov, banky sa budú snažiť s problémovými vlastníkmi dohodnúť odklady splátok. Pre banku je nehnuteľnosť získaná od neplatiča príťažou, ktorá vytvára dodatočné náklady. Bez problémov budú vlastníci, ktorí majú dlhú fixáciu, stihli refinancovať v poslednom roku alebo kupovali z úspor, prípadne ich hypotéka je malá. Od týchto byty na trh neprídu.
Práve nehnuteľnosti kupované na hypotéky, ktoré kupujú bežní ľudia – nižšia a stredná trieda, sa dostanú na trhu viac pod dočasný cenový tlak ako bonitné. Super bonitné nehnuteľnosti častokrát kupuje horná vrstva a nie zriedka platia z úspor bez úveru. Takých nehnuteľností sa rast sadzieb príliš nedotkne. Ak k poklesu dôjde, pôjde skôr o dočasnú korekciu okolo 10 – 20 %.
Na trhu ostáva stále veľa investorov, ktorí radi kúpia investičný byt za dobrú cenu a vysávajú ponuku, čo vytvára tlak na rast cien. Na trh sa nové byty dostávajú len veľmi pomaly a je ich stále relatívne málo. Z dlhodobého hľadiska sú reality stále dobrou investíciou, hlavne v prípade, ak ich máte nakúpené za dobrú cenu a s pekným výnosom.
Kúpiť akcie či reality? My odporúčame oboje
Na prvý pohľad sa dnes môže javiť ako dobrá stratégia predať byt a skočiť do akcií. Ceny nehnuteľností medziročne vzrástli aj vďaka inflácii o zhruba 20 %. Naproti tomu ceny akcií od začiatku roka o 20 % poklesli.
No treba sa na to pozerať individuálne a klásť si nasledovné otázky: Aký výnos nesie váš investičný byt? A aký očakávaný výnos by mohol priniesť v ďalších rokoch? A odpovede porovnávať s akciovým trhom. Akciový trh nesie priemerný výnos 6-8 %, čo pri súčasných zľavách môže znamenať, že toto percento bude ešte o 1-2 % vyššie. Ak váš investičný byt prináša vyšší výnos, nemusíte mať potrebu ho predávať.
Priemerný rast cien nehnuteľností bol v poslednej dekáde na Slovensku zhruba 5 %. Ale očakávame, že pre najbližšie obdobie sa môže skôr spomaliť aj vzhľadom na to, že posledné roky boli nadpriemerné (rádovo v desiatkach percent) a začína dochádzať k rastu úrokov, čo schladí dopyt. Ak vám byt generuje dodatočný výnos 5 % ročne z prenájmu po očistení od daní a nákladov, tak preklopenie do akcií nemusí priniesť zásadnú výhodu.
Uvediem príklad: ak máte dvestotisícovú nehnuteľnosť, mala by generovať ročne aspoň 5 %, čo je 10 000 eur po daniach a nákladoch spojených s prenájmom. Čiže výnos by mal byť okolo 800 eur mesačne. Ak máte takúto nehnuteľnosť a prenajímate ju za 500 eur, po očistení o dane a náklady je to povedzme 400 eur mesačne. Teda ročne 5 200 eur. Čiže dosahujete výnos len 2,5 % a v tomto prípade by sa už oplatilo byt radšej predať a zainvestovať do akcií, pretože tam môže byť výnos vyšší. Alebo zvýšte nájomné a skúste vygenerovať vyšší výnos.
Vždy záleží na výnose
V prípade akcií je tento výnos závislý len na vývoji akciových trhov, ale môžete počítať s 6-8 %-ným výnosom, to platí pre desať aj dvadsaťročný horizont. Ak zainvestujete v správnom čase, ktorý dnes na trhu nepochybne je, váš dlhodobý výnos to môže posunúť ešte o pár percent vyššie.
V prípade prenájmu výnos záleží na vývoji domáceho realitného trhu, ktorý je zatiaľ značne utesnený. Je relatívne málo bytov, hlavne v okolí veľkých miest. Nové byty prichádzajú na trh len veľmi pomaly a Slováci, ktorí sú bonitní, radšej kúpia investičný byt ako akcie, lebo majú pocit, že tomu viac rozumejú. Preto sa dá predpokladať, že masívny pokles na realitnom trhu neuvidíme. Výnos z prenájmu bytu do veľkej miery záleží aj od šikovnosti prenajímateľa. To, ako byt zariadite, kde ho máte, akého nájomcu si nájdete.
Kedy zvažovať predaj investičného bytu?
Predaj je dobré zvažovať, ak vám investičná nehnuteľnosť nesie nižší výnos, nie je v atraktívnej lokalite alebo máte problém so získaním dobrých nájomníkov. Prípadne, ak máte príliš vysokú hypotéku a nová fixácia pri vyšších sadzbách by príliš zaťažila váš rozpočet a nevedeli by ste to vykryť z výnosov, ktoré vám byt generuje..
Nebál by som sa o vysoko bonitné a kvalitné byty v dobrých lokalitách. O tie bude zvýšený záujem vždy. Taktiež by som sa nebál, ak kupujete byt „len“ na 80 %-nú hypotéku, splátky tu dokážu byť ešte prijateľné. Byt by som nepredával, ak by som mal na ňom výborný výnos – povedzme 5 % + 5 %, ktoré ročne generuje v priemere rast cien nehnuteľností.
A záleží aj na tom, aké ďalšie investície investor má. Ak je to jediné aktívum, viac by som zvažoval akcie – je tu vyššia diverzifikácia, vyššia likvidita, ale aj častejšie kolísanie hodnoty investície. Ak má investor aj akcie a k tomu investičný byt, je to ideálny variant.
Investujte do realít (aj akcií) s nami
Skupina Across poskytuje hneď niekoľko možností, ako participovať na výnosoch realitného trhu. Ponúkame kúpu nehnuteľností v sesterských projektoch ako Rakyta alebo prímorské apartmány v Chorvátsku na Zelenej Punte. Chorvátsko od budúceho roka vstupuje do eurozóny, čo povedie k rastu turistického ruchu a Zelena Punta spája kúpu nehnuteľnosti s možnosťou profesionálnej správy a prenájmom.
Ponúkame kúpu nehnuteľností v sesterských projektoch ako Rakyta alebo prímorské apartmány v Chorvátsku na Zelenej Punte.
V neposlednom rade Across poskytuje investície do realitných fondov zameraných na kancelárie, obchodné centrá, ale aj priemyselné parky.
V prípade záujmu o viac informácii nás neváhajte kontaktovať na info@across.sk alebo vypíšte formulár a my sa Vám ozveme:
Akcie sú dnes aktívom s dvadsať percentnou zľavou, ktorá sa na trhu nevyskytuje tak často. Vlastníctvom akcií sa stávate čiastkovým majiteľom firmy a plynú vám výhody v podobe výnosov.
Dnes nevieme, ako bude vyzerať svet o 10 alebo 20 rokov. Ale vieme, že tu budú firmy, ktoré budú riešiť problémy danej doby. Investícia do akciových indexov nám zabezpečuje, že investujeme do takýchto firiem. Aj keď jednej firme nedarí a z indexu vypadne, nahradí ju iná, ktorá je na vzostupe. Tým sa zabezpečuje dlhodobé investovanie vždy do najkvalitnejšej skupiny akcií.
Ak ste sa práve rozhodli uskutočniť svoju prvú investíciu, radi vám s ňou pomôžeme.
