,,Zbieranie“ bytov, určených na prenájom, sa zdá byť trendom v generácii, ktorá nadväzuje na zbieranie Céčok, nálepiek KukuRuku či Pogov. Ten, kto ich nevymenil včas za niečo iné, zostal s krabicou plnou spomienok. V prípade bytov však môžu v iluzórnej krabici zostať premárnené príležitosti vyššieho zhodnotenia finančných prostriedkov pri alternatívnych možnostiach investovania do realít.

Byty ovládajú emócie 

Kúpa bytu v novostavbe od známeho za „kamarátsku“ cenu, používanie zásadne luxusných materiálov pri komplexnej prestavbe a zariadenie bytu podľa aktuálneho vkusu dieťaťa, prípadne rodičov. Spoliehate sa na to, že byt dočasne prenajmete a dúfate, že vaše dieťa bude rovnako, ako vy, žiť tam, kde ste ,,investovali” do nehnuteľnosti. Toto je klasický scenár s množstvom bolehlavov a príklad, ako do realít neinvestovať.

Časom totiž zistíte, že prenajímanie bytu si vyžaduje hodiny času. Treba nájsť a komunikovať s nájomcom, vytopíte suseda, pokazí sa diaľkové ovládanie garáže a podobne. Napokon dospejete k poznaniu, že nehnuteľnosť, ktorú ste kúpili za 250 000 eur radšej za 800 eur mesačne ani nebudete prenajímať. Ak by ste chceli investovať väčšie zdroje a manažovať portfólio napríklad 10 bytov treba rátať s tým, že prenájmom sa musíte venovať naplno, alebo si zamestnáte správcu. V tomto momente sa návratnosť investície do bytov stáva ešte menej zaujímavou.  

Možno sa spoliehate, že nehnuteľnosť bude v dlhodobom horizonte rásť na hodnote. Ak si ju ale chcete ponechať, resp. poskytnúť na bývanie deťom, jej budúca hodnota je nepodstatná. Naopak, v prípade, že kúpite nový byt z papiera za úvodnú cenu a predáte ho o dva roky po dokončení výstavby za cenu vyššiu/nižšiu, ako ste ho nadobudli, vsádzate na kapitálové zhodnotenie, faktor na ktorý nemáte priamy vplyv a ktorého vývoj ťažko predpovedať.

Alternatívne realitné investície

Súkromní investori nie sú odkázaní len na investovanie do rezidenčných nehnuteľností, pokiaľ chcú investovať na realitnom trhu. Majú na výber rôzne typy realitných investícií, ktorých zmyslom je vyššia návratnosť vloženého kapitálu – v závislosti od typu i profilu rizika a investičných preferencií.

Príklady možných investícií do nehnuteľností:

Ak si porovnáme priame investovanie do ekvity (zvýraznené pole) s ostatnými alternatívami, zistíme, že:

• Priame investovanie do ekvity si vyžaduje väčšiu investíciu v porovnaní s ostatnými tromi kvadrantmi.
• Koncentrácia investovanej ekvity je rizikovejšia než pri diverzifikovanom portfóliu.
• Má nižšiu likviditu.
• Je jediným kvadrantom, v ktorom vlastníte skutočnú nehnuteľnosť – možete ju kúpiť a predať, rekonštruovať, prestavať, prenajať a pod.
• Nehnuteľnosti na prenájom si vyžadujú starostlivosť vo forme manažmentu: ekonomická správa nehnuteľného portfólia (asset management), správa jednotlivých nehnuteľností (property management), údržba technických zariadení nehnuteľností (facility management), manažment prenájmu (hľadanie nových nájomcov, komunikácia so súčasnými) a strategické poradenstvo.
• S investíciami do ostatných troch kvadrantov je oveľa menej práce, zároveň však strácate priamy vplyv na investované zdroje.
• Pochopenie komplexných vzťahov a faktorov ovplyvňujúcich investície do zvyšných troch kvadrantov je často oveľa zložitejšie, než pochopiť a efektívne riadiť svoje priame investície do ekvity.

Jednoduché porovnanie ziskovosti  

Pri skúmaní parametrov  priameho investovania do nehnuteľností, určených na prenájom, možno očakávať hrubé výnosy:

Hrubá ročná ziskovosť sa počíta ako hrubý ročný príjem z nájmu vydelený kúpnou cenou. Percentuálne vyjadrenie ziskovosti umožňuje investorom lepšie porovnať jednotlivé investičné možnosti, než pri porovnávaní napr. v rokoch návratnosti. Ak nehnuteľnosť kúpite za 120 000 eur, prenajímate ju za 6 000 eur ročne a po pár rokoch ju predáte (ideálne za vyššiu cenu, za akú ste ju kúpili), získate pravidelný ročný výnos 5 % a napokon ešte príjem z predaja. Ak by ste však počítali v dimenziách rokov návratnosti, pri hrubom príjme z nájmu 6 000 eur ročne a investícii 120 000 eur, tvrdili by ste, že začnete zarábať až po 20 rokoch. Zmýšľanie v rokoch návratnosti teda nie je správne chápanie investovania do nehnuteľností určených na prenájom.

Hrubá výnosnosť sa dá vylepšiť pákovým efektom – externým financovaním. V takomto prípade môže byť hrubá výnosnosť vlastných prostriedkov aj trojnásobne vyššia než výnosnosť uvedená v tabuľke. Treba však dať pozor na výšku externého financovania, pretože v čase poklesu na trhoch sa môže táto výhoda zmeniť na nevýhodu.

Rozvážne, informovane a profesionálne

Bežný človek si predstaví pod kancelárskou nehnuteľnosťou rovno celé biznis centrum, pod obchodnou jednotkou najnovšie obchodné centrum a pod výrobnými priestormi celý závod. Investíciou do komerčných nehnuteľností však môže byť aj obchodná jednotka, ktorá je súčasťou polyfunkčného domu, prípadne nebytové priestory vhodné na administratívne účely. V oboch prípadoch treba ale prihliadnuť na najdôležitejší faktor pri kúpe a tým je poloha – či už v rámci mesta alebo mikrolokality. Ani polohu v rámci jedného projektu netreba pri akejkoľvek investícii podceniť.

Nech už sa rozhodnete ktoroukoľvek formou investovať do nehnuteľností, a do akéhohokoľvek typu (napr. priame investície ekvity do komerčných nehnuteľností), mali by ste to urobiť bez emócií -sústrediť sa na aktuálny príjem z prenájmu, na budúci možný príjem pri zmene nájomcu a byť čo najviac informovaný o situácii na trhu.

Netreba tiež zabúdať, že nehnuteľnosti sú ako orgány v ľudskom tele – fungujú dobre len v určitej symbióze, v zdravom prostredí a skutočne im rozumejú len odborníci. Preto je prospešné spolupracovať s profesionálnymi poradcami a poskytovateľmi realitných služieb, ktorí vedia zefektívniť vaše investície a pomôcť pri dosiahnutí vyššieho výnosu. Zároveň však treba odlíšiť skutočných odborníkov od šarlatánov – s väčšou odvahou, než so znalosťami o trhu.

Rudolf Nemec, MRICS
Senior Investment Analyst JLL Slovakia