Dohodnúť stretnutie
Časy ,,dobrých“ investičných nákupov nehnuteľností sa skončili
10. 05. 2018 Čas čítania: 4 min

Dôležité je sledovať vývoj cien nehnuteľností z dlhodobejšieho hľadiska. Aktuálna priemerná cena bývania za celé Slovensko bola podľa údajov Národnej banky Slovenska v 1. švrťroku 2018 zhruba 10 % pod jej historicky najvyššou hodnotou v polovici roka 2008. Najbližšie k historickému maximu má aktuálne priemerná cena bývania v Bratislavskom kraji (zhruba 4 % pod maximom) a najďalej má priemerná cena bývania v Prešovskom kraji (vyše 28 % pod maximom).

Prenájom nie je veľká výhra

Veľkú úlohu pri investovaní do nehnuteľností zohráva výber lokality v pomere k maximálne možnej dosiahnuteľnej úrovni ceny prenájmu. Podľa odborníkov na reality je reálne pri kúpe bytu a jeho následnom prenájme zabezpečiť si ročnú výnosovosť maximálne do úrovne 4 %.  A to po zarátaní nákladov, vrátane fondu opráv, ale napríklad aj opráv, ktoré si vyžiada byt po nájomcoch. Stále je to výhodnejšie ako držať peniaze v banke, kde vlani, vzhľadom na úroveň inflácie, úspory Slovákov takmer vôbec nezarábali. Investovanie do nehnuteľností však nie také výhodné, ako investovanie do akcií.

Menej bytov tlačí na cenu

Trh s nehnuteľnosťami zaznamenáva znižujúcu ponuku bývania a pretrvávajúci dopyt, čo spôsobilo v 1. štvrťroku tohto roka v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom zrýchlený medziročný rast priemernej ceny bývania o pol percentuálneho bodu na 4,8 %. Vo všetkých slovenských krajoch došlo na začiatku roku 2018 k zvýšeniu priemernej ceny bývania oproti predchádzajúcemu štvrťroku.

Postupne sa však podľa analytikov spoločnosti Bencont Investments začínajú objavovať faktory, ktoré dopyt po nehnuteľnostiach pravdepodobne obmedzia. Ide najmä o zmeny v poskytovaní úverov bankami. Od júla 2018 môže maximálna úverová zadlženosť obyvateľa dosahovať 8-násobok jeho priemerného ročného čistého príjmu. Pre jednotlivca bude extrémne náročne požičať si na kúpu nehnuteľnosti, čo platí najmä pre Bratislavu. Dopyt po nehnuteľnostiach tak môže značne utrpieť.

Je takisto pravdepodobné, že sa úroky budú postupne zvyšovať. Zvyšuje sa inflácia, ktorá tlačí nahor výnosy štátnych dlhopisov, čo sa prejavuje v drahšom refinancovaní bánk. Sprísňuje sa aj uvoľnená politika centrálnych bánk. Americká centrálna banka tento rok avizuje zvyšovanie úrokových sadzieb a aj európska ECB plánuje postupne ukončiť nalievanie peňazí do medzibankového sektora.

Nehnuteľnosti vs. akcie

Pri kúpe nehnuteľnosti treba okrem iného sledovať aj náklady na údržbu, prirátať rôzne poplatky za opravy ale aj daň z nehnuteľnosti. Sledovať tzv. hrubý výnos znamená, že byt alebo dom nemusia byť obsadené nájomníkmi pri ich striedaní po celý rok. Nehnuteľnosti sa pritom predávajú ťažšie ako akcie, neponúkajú taký výnos ako investovanie na akciovom trhu. Výnosy z predaja akcií môžu byť po roku od nadobudnutia oslobodené od dane z príjmov fyzických osôb.

Ak sa nehnuteľnosť predá do piatich rokov od jej nadobudnutia, výnos treba zdaniť sadzbou 19 alebo 25 percent podľa celkovej výšky príjmu a k tomu ešte zaplatiť 14 percent ako zdravotné odvody. Navyše podľa odborníkov sa priemerná provízia realitnej kancelárie pohybuje na úrovni 6 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Spravidla je rovnomerne rozdelená  medzi kupujúceho a predávajúceho. Ak má každý z nich svojho makléra, výška provízie sa znižuje na 3 % z celkového predaja.

Autor:
Lenka Buchláková

V Acrosse pracuje od roku 2017, kedy ukončila vyše 11-ročné pôsobenie v médiách. Je absolventkou Paneurópskej vysokej školy v Bratislave. V roku 2016 získala diplom z medzinárodných vzťahov a diplomacie na Geneva School of Diplomacy and International Relations a z medzinárodných vzťahov a európskych štúdií na University of Cambridge vo Veľkej Británii.