Dohodnúť stretnutie
Realitná bublina sa opäť nafukuje
09. 08. 2016 Čas čítania: 5 min
Analýzy
Analýzy

Prudký rast cien nehnuteľností vyvoláva na Slovensku investičné ,,déjà vu“.Optimizmus realitných analytikov a kancelárií síce naznačuje, že všetko je v najlepšom poriadku, viacero signálov však napovedá, že po siedmich rokoch sa na trhu začína nafukovať nová realitná bublina. Tí, ktorí investovali do nehnuteľností v polovici roka 2008, stratili na svojej investícii v priebehu nasledujúcich šiestich rokoch viac než 20 % hodnoty, k čomu treba pripočítať ešte aj infláciu. Stavebný boom, nízke úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch, ale aj absencia vysokých úrokových sadzieb na tradičných bankových produktoch majú za následok rast ceny nehnuteľností natoľko, že obavy z novej realitnej bubliny sú opäť na mieste. Minimálne z týchto štyroch dôvodov:

1. DEMOGRAFICKÉ RIZIKO

Na Slovensku sa rodí podstatne menej detí, než v minulosti. Za posledných 20 rokov sa ročne narodilo v priemere 56-tisíc detí, pričom v období 1976 – 1995 to bolo až 86-tisíc detí a v rokoch 1956 – 1975 viac ako 87-tisíc detí. Demografi predpokladajú, že pri pokračovaní tohto trendu a minimálnej migrácii bude na Slovensku v roku 2060 žiť o 80-tisíc ľudí menej než v roku 2011. Nehovoriac ešte o tom, koľko Slovákov odchádza ročne študovať a pracovať  do zahraničia, pričom mnohí tam zostávajú žiť natrvalo.

2. MALÝ TRH NÁJOMNÝCH BYTOV

Podľa údajov Eurostatu 90 % Slovákov vlastní byt, v ktorom býva. V Bratislave je podľa niektorých odhadov na prenájom viac ako 20-tisíc bytov (10 % z celkového počtu bytov). Napríklad v susednom Rakúsku býva vo vlastnej nehnuteľnosti približne 57 % obyvateľov. To je aj jeden z dôvodov, prečo je priemerné nájomné za byt vo Viedni približne len o tretinu vyššie, než za porovnateľný byt v Bratislave, hoci priemerná cena bytu je vo Viedni o 100 % vyššia ako v Bratislave. S pribúdajúcim počtom nájomných bytov bude na Slovensku zákonite klesať aj nájomné, čím dôjde k zníženiu výnosov z ich prenájmu.

3. VYSOKÉ CENY NEHNUTEĽNOSTÍ VO VZŤAHU K PRÍJMOM

Priemerný Viedenčan si za svoj čistý príjem kúpi 0,52 m2 bytu mimo centra Viedne (pri čistom príjme 1 870 EUR a pri cene bytu 3 594 EUR/m2*). Priemerný Bratislavčan si za svoj čistý príjem kúpi o trochu menšiu plochu, a to 0,50 m2 bytu mimo centra mesta (priemerný čistý príjem 876 EUR a pri cene bytu 1 733 EUR/m2*). Podľa údajov OECD vynakladajú Slováci na bývanie až 25 % hrubých príjmov, pričom v Rakúsku je to len 21 %. O horšej dostupnosti bývania Slovákov svedčia aj priemerné úrokové sadzby na hypotékach. Tie sú v Rakúsku dlhodobo podstatne nižšie ako na Slovensku. Napríklad v prvom polroku 2016 sa priemerné úrokové sadzby hypotekárnych úverov so splatnosťou 1 až 5 rokov pohybovali v Rakúsku okolo 2,2 % ročne, na Slovensku to bolo až 4,6 %.

*Zdroj: www.numbeo.com

4. VYSOKÝ REÁLNY RAST CIEN NEHNUTEĽNOSTÍ ZA POSLEDNÉ DVA ROKY

Podľa údajov NBS vzrástla cena nehnuteľností v Bratislavskom kraji za posledné dva roky o 9 % pri inflácii -0,9 % (reálne 5 % ročne). Ak sa pozrieme len na segment bytov na celom Slovensku, nominálny rast ich cien je ešte významnejší keďže predstavuje takmer 13 % (reálne 7 % ročne). Vyšší reálny rast cien nehnuteľností (očistený o infláciu) sme naposledy zaznamenali v roku 2007, keď sa reálna cena nehnuteľností zvýšila takmer o 25 %. Tento rast bol však vyvolaný vstupom Slovenska do eurozóny – jednak zahraničným špekulatívnym kapitálom (tzv. hrou na posilnenie slovenskej koruny) a tiež veľkým objemom ,,šedej“ korunovej hotovosti konvertovanej do nehnuteľností. Porovnávať aktuálnu cenovú hladinu nehnuteľností (ako to robia niektorí realitní analytici alebo aj NBS) s cenovou hladinou špecifických rokov 2007 až 2008, je pomerne zavádzajúce. Podľa procedúry Európskej komisie sa za rizikovú hranicu pre makroekonomickú rovnováhu a stabilitu finančného systému považuje medziročný rast cien domov a bytov na úrovni 6 %, ale očistený o tzv. spotrebný deflátor, teda v podstate o infláciu. Údaje ECB za rok 2015 hovoria o raste tohto indikátora na Slovensku o 5,5 %. Len za prvý polrok 2016 vzrástli ceny nehnuteľností na Slovensku nominálne o ďalších 3,8 %. Keby si niektorí analytici dôkladne prečítali materiál, na ktorý odkazujú, ich závery by boli dozaista iné. Je teda naozaj ešte všetko v poriadku?!

Investori sa pri rozhodovaní, kam investovať, zvyknú orientovať najmä podľa minulej výkonnosti. Medzi výnimky nepatrí ani investovanie do nehnuteľností. Aj s ním sa však spájajú rovnaké riziká, ako s akýmkoľvek iným investovaním. Základným predpokladom, ako sa nepripraviť o peniaze, je riadiť sa zdravým úsudkom a nemať nereálne očakávania. George Soros to stručne vystihol takto: ,,Nie je dôležité, či máte pri investovaní pravdu alebo nie. Dôležité je, koľko zarobíte, keď ju máte a koľko prerobíte, keď sa mýlite“.

Autor:
Maroš Ďurik

Chief Executive Officer
Maroš pôsobí na kapitálovom trhu od roku 1996. V Across Private Investments pracoval v rokoch 2005 až 2008 a opätovne v skupine pôsobí od roku 2014. V roku 2016 sa stal CEO Across Private Investments, naďalej sa venuje aj investičnému poradenstvu a produktovému manažmentu.