Zaradenie realít (realitných fondov) do investičného portfólia medzi dlhopisy, akcie a alternatívne investície znižuje jeho volatilitu a v ideálnom prípade aj zvyšuje jeho výnos. Tento typ investície by mal byť preto neoddeliteľnou súčasťou investičného portfólia každého investora.
Aký podiel majú mať reality v portfóliu?
Je to individuálne, inšpiráciou môžu byť investičné portfóliá dolárových milionárov. Podľa reportu World Wealth Report 2019 od spoločnosti Capgemini mal vlani priemerný európsky dolárový milionár v realitách približne 15 % svojich investičných aktív.
Akou formou investovať do realít?
U nás sa mimoriadnej obľube teší priame investovanie do nehnuteľností. Svojich fanúšikov si začína získavať aj investovanie do realitných fondov, ktoré má oproti priamej investícii viacero výhod. Napríklad, z realitného fondu viete vybrať časť svojej investície. Už za pár tisíc eur vlastníte diverzifikované portfólio nehnuteľností, s ktorými nemáte starosti, keďže sa o ne stará profesionálny správca. Čerešničkou na torte je možnosť oslobodenia výnosov od dane z príjmov fyzických osôb už po roku od nákupu. Ako si vybrať správny realitný fond, čo si všímať?
- Zameranie realitného fondu
Realitné fondy môžu investovať do kancelárskych budov, logistických a nákupných centier, hotelov, rezidenčných nehnuteľností a podobne. Pri nižších investíciách by sa mali investori orientovať na zmiešané realitné fondy, pri vyšších je lepšie využiť kombináciu viacerých užšie zameraných fondov.
- Kreditná kvalita nájomníkov
Je to jeden z najdôležitejších ukazovateľov v realitnom fonde. Realitný fond je tak bezpečný, aká vysoká je kredibilita nájomcov. Vyššia kredibilita znamená väčšiu istotu (ale na druhej strane nižší výnos pre investorov), že nájomník bude schopný nájomnú zmluvu dodržať. Toto riziko býva v realitných fondoch minimalizované aj tzv. „zádržným“, ktorého výška je aj niekoľko mesačných splátok nájomného. Ak nájomník prestane platiť, realitný fond má právo uspokojiť si svoju pohľadávku voči nájomcovi zo zádržného a má tiež dostatok času, aby nájomcu prípadne nahradil.
- Obsadenosť
Hovorí o tom, ako efektívne realitný fond vyťažuje svoje nehnuteľnosti. Vysoká obsadenosť znamená, že realitný fond efektívne prenáša potenciál nehnuteľností do peňaženky investora. Nehnuteľnosť bez nájomníka má z pohľadu realitného fondu sotva hodnotu materiálu, z ktorého je postavená.
- Priemerná vážená doba prenájmu (WAULT)
Veľmi dôležitý ukazovateľ, ktorý hovorí o tom, na akú priemernú dobu sú podpísané nájomné zmluvy v realitnom fonde (dlhší WAULT je spravidla lepší). Nízky WAULT indikuje, že sa končia nájomné zmluvy. Hrozí, že nájomníci zmluvy nepredĺžia, čo môže mať negatívny vplyv na výkonnosť fondu.
- Čistý výnos realitnej zložky (Net Yield)
Odvíja sa od neho výkonnosť realitného fondu (vyššie číslo je, samozrejme, lepšie). Predstavuje pomer ročného nájomného k aktuálnej cene prenajímanej nehnuteľnosti.
- Miera zadlženia (LTV)
Zvýšenie výnosnosti vlastného kapitálu pri investícii do bytu prostredníctvom hypotéky funguje aj v realitných fondoch. Na optimalizáciu výkonnosti používajú mnohé realitné fondy (ale nie všetky) bankové úvery. Úver, ako hovorí staré investorské pravidlo, je dobrý sluha, ale zlý pán. Typická miera zadlženia realitných fondov sa pohybuje okolo 60 % z aktuálnej hodnoty nehnuteľností vo fonde.
- Úrokové náklady (ÚN)
K tomuto údaju nie je jednoduché dostať sa, ale aj rádové číslo napovie, za akých podmienok si realitný fond požičiava. Čím nižšie sú úrokové náklady, tým lepšie.
- Poplatky vo fonde
Slovenské realitné fondy sú pre správcovské spoločnosti poplatkovým eldorádom. Priemerný poplatok za správu a depozitára prekračuje 1,6 % p.a. V nie ojedinelých prípadoch tvoria tieto poplatky tretinu až polovicu hrubého výnosu fondu! Takýmto fondom sa radšej vyhnite a investuje do fondov s férovou poplatkovou politikou.
- Dane
Legálne sa vyhnúť daniam je veľkým plusom realitného fondu. Orientujte sa na realitné fondy, ktoré sú prijaté na obchodovanie na regulovanom trhu burzy cenných papierov. Dajte si však pozor na to, aby nebol prípadný predaj realitného fondu tzv. redemáciou. Na ňu sa oslobodenie od dane z príjmov fyzických osôb nevzťahuje.
V období nízkych úrokových sadzieb (ale nielen v ňom) poskytujú realitné fondy pomerne atraktívne a stabilné zhodnotenie. Po vyčíňaní koronavírusu bude aj investovanie do realít (a realitných fondov) určite iné. Dohodnite si preto stretnutie s investičným konzultantom Acrossu, ktorý vám pomôže stanoviť optimálny podiel realít vo vašom investičnom portfóliu a vybrať správny realitný fond.
Výpočet orientačného výnosu realitného fondu:
((Obsadenosť x Net Yield) – (LTV x ÚN) – Poplatky vo fonde) / (1– LTV)
Napr. (90 % x 7 %) – (60 % x 2 %) – 2 % = 3,1 % / (1 – 60 %) = 7,75 % p.a. (mínus dane)
