Hypotekárny trh sa za posledného pol roka významne zmenil. Úrokové sadzby sa zvýšili a čoraz menej ľudí je na Slovensku schopných sa kvalifikovať na jej získanie. Rastie tlak na nízkopríjmových ľudí, ktorí budú musieť ostávať v nájmoch. Dáta inflácie z USA však potešili – rast cien sa spomalil, čo by sa s odstupom času mohlo premietnuť aj u nás.
Dáta inflácie klesajú, je to dočasná zelená pre akcie
Stredajšie dáta z USA pozitívne prekvapili trhy a znamenajú zelenú pre akcie. Najväčším strašiakom centrálnej banky boli v posledných mesiacoch rastúce čísla inflácie – tá agresívne zvyšovala sadzby, čo v spojení s vojnou na Ukrajine vnieslo pesimizmus medzi ekonomické subjekty, ktoré čoraz viac vidia pravdepodobnosť blížiacej sa recesie. Tá bola už v USA dosiahnutá aj formálne, keď HDP klesalo dva kvartály po sebe.
Tento týždeň boli zverejnené dáta inflácie, ktoré však klesajú rýchlejšie, ako očakávali trhové subjekty. Je to aj vďaka poklesu cien komodít v poslednom mesiaci. Celková inflácia v USA rástla medziročne „len“ o 8,5 %, pričom sa očakával rast na úrovni 8,7 %, keďže minulomesačné dáta dosahovali 9,1 %. Jadrová inflácia očistená o potraviny a energie mala z minulomesačných 5,9 % poskočiť na 6,1 %, ale nestalo sa tak a ostala na 5,9 %. Toto všetko sú pozitívne správy pre centrálnu banku.
Rast sadzieb nateraz začal prinášať svoje ovocie a ďalší rast úrokov môže byť pomalší, tak ako sľuboval Powell na poslednom zasadnutí Fedu. Prejavilo sa to aj na očakávaniach trhu. Kým ešte včera bola pravdepodobnosť rastu úrokov na najbližšom zasadnutí o agresívnych 0,75 %, čo značí trojnásobné zvýšenie, na úrovni 68 %, dnes, po dobrých dátach, je to už len 31 %. Trh teda počíta s tým, že nižšie dáta inflácie budú sprevádzané následným rastom úrokov zo strany Fedu len o 0,5 %. Pomalší rast úrokov je „zelenou“ pre rast akcií.
Hypotéky sa stávajú viac nedostupné
Ak ste boli v poslednej dobe v banke, viete, že pri 90 %-nej hypotéke sa úroky pohybujú na úrovni okolo 3 %. Pri 80 %-nom financovaní viete dostať sadzbu okolo 2,3 %. Za posledný rok sadzby poskočili nahor o 2 %, dôvodom je politika centrálnej banky. Tá sa snaží bojovať s infláciou a hlavným nástrojom je rast úrokových sadzieb. Tie sa premietajú na medzibankový trh a do všetkých úverov – spotrebných, na hypotéky, ale aj pre podnikateľov. Odhady slovenských bánk hovoria, že by sa sadzby na hypotékach mohli dostať na úroveň 4 – 5 % do konca roka 2023.
Myslíme si, že dopyt mierne ochladne, hlavne v prípade nízkopríjmového obyvateľstva, lebo sa na hypotéku jednoducho nekvalifikujú. Môže to čiastočne zvýšiť dopyt po nájomných bytoch. Veľmi prekvapení budú aj tí, ktorým skončí fixácia hypotéky, pretože sa im výrazne navýšia splátky, ak tak nespravili v poslednom polroku. Banky reportovali, že žiadosti o nové fixácie v posledných kvartáloch boli rekordné.
Je nevyhnutné si uvedomiť, že na každých 100 000 € dlhu je rast sadzieb o 2 % navýšením mesačnej splátky približne o 100 €. Ak ste mali hypotéku fixovanú s úrokom 1 %, máte ju vo výške 100 000 eur a budete dnes fixovať na 3 %, pripravte sa, že mesačne zaplatíte o 100 € viac ako doteraz. Ak ste mali 200-tisícovú hypotéku fixovanú s úrokom 1 % a dnes budete fixovať na 3%, splátka vám narastie o 200 € oproti pôvodnej. Ak 300-tisícovú o 300 € atď. Každý rast sadzieb o 2 % vám zvýši splátku o približne 100 € na 100 000 eur dlhu.
Čo prinesie nový týždeň?
Nový týždeň prinesie len výsledky inflácie z Európy. Tá sa očakáva na úrovni 8,9 % vs. 8,9 % minulý výsledok. Budú zverejnené aj zásoby ropy, ktorá sa aktuálne dostáva pod predajný tlak v dôsledku obáv o budúcu spotrebu. Recesia v mnohých kľúčových ekonomikách klope na dvere, čo by sa malo podpísať aj pod pokles spotreby a pokles cien ropy a pohonných hmôt. Taktiež uvidíme dáta maloobchodných tržieb z USA, ktoré naznačia silu spotrebiteľského dopytu.
